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Das OLG München hat unter anderem über die Frage entschieden, ab wann Schallschutz als "hochwertig" angesehen werden darf. 

Der Fall

Die Bauherrin, eine Wohnungseigentümergesellschaft beauftragt einen Bauträger mit der Errichtung von elf Wohnungen. Hinsichtlich der Frage, ob Mängelgewährleistungsansprüche seitens der Bauherrin bestehen, kam es zum Streit. Infolgedessen erhebt die Wohnungseigentümergesellschaft Klage vor dem Landgericht München und verlangt Vorschusszahlungen i. H. v. 162.500,00 Euro für die Mängelbeseitigung an Schallschutzmängeln in der Wohnanlage. Der Beklagte Bauträger trägt vor, dass jedenfalls kein erhöhter Schallschutz geschuldet sei und sich die erforderliche Mängelbeseitigung auf den Einbau biegeweicher Vorsatzschalen beschränke. Das Landgericht München gibt der Klage statt und weist die Einwände des Bauträgers zurück. Gegen dieses Urteil legt der Bauträger Berufung ein.

Die Entscheidung

Nachdem bereits das Landgericht München der Klage stattgegeben hatte, hat sich dieser Auffassung auch das Oberlandesgericht München angeschlossen. Nach Ansicht des Gerichts durfte die Bauherrin aufgrund der Vertragsvereinbarungen davon ausgehen, dass es sich bei der veräußerten Immobilie um Wohnungen mit gehobenem Standard handelt; weshalb der Bauträger auch einen erhöhten Schallschutz schuldete. Darüber hinaus verstößt der allgemeine Hinweise auf die DIN 4109 auch gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ferner ist die Mängelbeseitigung durch Austausch des Mauerwerks zu erreichen anstatt durch die günstigere Variante, des Einsatzes sogenannter biegeweicher Vorsatzschalen. Durch letztere könne nicht der bauliche Zustand hergestellt werden, den der Unternehmer tatsächlich versprochen hat. Die Art der Nacherfüllung würde auch zu einer Beeinträchtigung der Wohnfläche führen.

Die Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München ist richtig. Mit dieser Entscheidung setzt der dortige Senat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fort, wonach sich die Frage, in welchem Umfang der Schallschutz zu gewährleisten ist, in erster Linie mittels Auslegung der Vertragsvereinbarungen zu ermitteln ist. In der Baupraxis ist allgemein bekannt, dass die DIN 4109 überholt ist. Bereits im Jahre 2007 entschied der BGH, dass die DIN 4109 Stand: 1974 nicht als anerkannte Regeln der Technik zu bewerten ist, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln, BGH - 14.06.2007 - VII ZR 45/06. Für den Erwerber ist mit dem allgemeinen Hinweis auf die DIN 4109 nicht erkennbar, dass er eine Immobilie mit minderwertigem Schallschutz erwirbt. Will ein Bauträger Immobilien anbieten, die lediglich den Mindestschallschutz nach DIN 4109 gewährleisten, hat er die Erwerber auf diesen kaufentscheidenden Umstand eindeutig und in verständlicher Art und Weise hinzuweisen sowie die daraus resultierenden Nachteile aufzuzeigen. Will er einen hochwertigen Schallschutz anbieten, hat er sich mindestens an der DIN 4109 Beiblatt 2 oder den VDI Richtlinie für einen gehobenen Schallschutz zu orientieren. Als  Bauträger sollten sie nicht unterschätzen, welche Bedeutung der Schallschutz für die Qualität der Immobilie hat. Der Schutz vor Geräuschen von außen und aus der näheren Umgebung stellt eine für den Bauherrn wesentliche Eigenschaft dar. Die Einhaltung eines gehobenen Schallschutzes sollte deshalb als Werbeinstrument genutzt und auf die höheren Schallschutzwerte hingewiesen werden.

OLG München – 26.07.2016 – 28 W 1460/16 Bau

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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