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Mieter kann bei fehlender Rechnungsstellung die Miete einbehalten

Der Fall

Die Parteien streiten darüber, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Zwischen den Parteien wurde ein Gewerberaummietvertrag geschlossen. Es wurde vereinbart, dass auf Miete und Betriebskosten Umsatzsteuer zu entrichten ist. Da die Mieterin beabsichtigte die geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend zu machen, verlangte sie vom Vermieter eine Rechnung i. S. d. § 14 UStG. Nach § 14 Abs. 4 UStG muss eine solche Rechnung gewisse Mindestangaben enthalten. Die Mieterin ist der Ansicht diese Mindestangaben wurden nicht eingehalten und verlangte die Ausstellung einer zur Vorlage an das Finanzamt geeigneten Rechnung. Dem kam der Vermieter nicht nach, woraufhin die Mieterin die Mietzahlungen einstellte. Die Mieterin ist der Auffassung, ihr stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu. Dies bestätigt das Landgericht Aachen. Gegen dieses Urteil legt der Kläger erfolglos Berufung beim Oberlandesgericht Köln ein.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht Köln bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts. Im Einzelnen führt es aus, dass die Mindestangaben des § 14 Abs. 4 UStG nicht eingehalten wurden. Zwar könne der Mietvertrag grundsätzlich als sogenannte „Dauerrechnung“ eine Rechnung i. S. d. § 14 UStG darstellen, OLG Düsseldorf – 09.03.2006 – 10 U 130/05, allerdings enthielt der Mietvertrag hier weder die Steuernummer noch die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Vermieters; weshalb die Anforderungen des Absatz 4 nicht erfüllt wurden. Der Mieterin wurde auch kein anderes Dokument ausgestellt, durch welches sie in die Lage versetzt worden wäre die Vorsteuer abzusetzen. Nach Auffassung des Gerichts liegt eine Nebenpflichtverletzung seitens des Vermieters vor, wenn keine steuerrechtlich ordnungsgemäße Rechnung ausgestellt wird. Der Mieter kann also solange die Leistung nach § 273 BGB verweigern bis der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt.

Die Auswirkungen für die Praxis

Die Vermieter sollten sich darüber im Klaren sein welche Konsequenzen die Verweigerung einer Rechnungsausstellung i. S. d. § 14 UStG nach sich ziehen können. Falls der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen sollte, führt kein Weg daran vorbei die Rechnung ordnungsgemäß auszustellen; eine klageweise Geltendmachung der Mietforderung hat keine Aussicht auf Erfolg, sie würde lediglich zu einer Zug-Zug-um-Zug-Verurteilung führen. Eine wegen Zahlungsverzugs erfolgte Kündigung und anschließende Räumungsklage ist ebenfalls nicht erfolgreich und würde abgewiesen werden. Weil Mietausfälle Liquidität kosten, ist zwingend auf die Ausstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung zu achten. Als Alternative bietet sich auch einen geänderte Gestaltung der Mietverträge im Sinne der Rechtsprechung  des OLG Düsseldorf an. Erfreulich ist die Entscheidung für die Mieter. Ihnen steht mit § 273 BGB ein erfolgversprechendes Druckmittel zu.

OLG Köln – 17.07.2017 – 22 U 60/16

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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