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Keine Zahlung vor Abnahme!

Der Fall

Die Klägerin, ein Bauträgerunternehmen begehrt von dem Erwerber (Käufer) Abnahme und Zahlung der noch ausstehenden Vergütung. Am 05.02.2010 schlossen die Parteien einen notariellen Bauträgervertrag über zwei Wohnungen nebst Tiefgaragenplätzen. Nach Fertigstellung der Wohnungen, verweigerte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wegen zahlreicher Mängel die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und die Zahlung der Vergütung. Daraufhin erhebt das Bauträgerunternehmen beim Landgericht München Klage auf Abnahme des Bauwerks und Zahlung der noch ausstehenden Bauträgervergütung von 190.363,00 Euro. Die Klägerin verweist auf die vereinbarten Zahlungsklauseln, welche eine Ratenzahlung vorsehen. Hiernach ist eine Rate fällig „nach Bezugsfertigkeit unverzüglich nach Besitzübergabe und Fertigstellung der Fassadenarbeiten“. Eine weitere Rate ist fällig „sobald das Werk ohne wesentliche Mängel, d.h. abnahmefähig, hergestellt ist und soweit dies rechtzeitig erfolgt ist“.

Das Landgericht weist die Klage ab. Auch die eingelegte Berufung des Klägers beim Oberlandesgerichts München bleibt erfolglos.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht München bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts. Dieses hatte entschieden, dass eine Pflicht zur Abnahme wegen wesentlicher Mängel in Höhe von rund 30.000,00 Euro ausscheidet. Da im Werkrecht die Vergütung grundsätzlich erst nach Abnahme geltend gemacht werden kann, kann der Bauträger hier nicht Zahlung der ausstehenden Vergütung verlangen. Mangels zulässiger Ratenzahlungsvereinbarung steht der Klägerin auch aus diesem Grunde kein Zahlungsanspruch zu. Die Fälligkeitsklauseln würden gegen §§ 3 Abs. 2, 12 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) verstoßen und seien daher nach § 134 BGB nichtig. Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger Zahlung einer Rate „nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe“ verlangen. Zwingende Voraussetzung für eine erfolgreiche Ratenzahlung ist also die Besitzübergabe. Hiervon weiche die AGB des Bauträgers ab. Im Ergebnis führt sie dazu, dass die Ratenzahlung schon vor der Besitzübergabe fällig wird. Weicht der Bauträger zu Ungunsten des Erwerbers von der Ratenregelung des § 3 Abs. 2 MaBV ab, hat dies die Unwirksamkeit der gesamten Ratenregelung zur Folge, sodass die gesetzliche Regelung des § 641 BGB gilt; wonach die Gesamtvergütung nach Abnahme, welche auch die Besitzübergabe voraussetzt, zu entrichten ist.

Die Auswirkungen für die Praxis

Den Bauträgerunternehmen wird dringend davon abgeraten vertraglich von den gesetzlich vorgeschriebenen Fälligkeitsregelungen des § 3 Abs. 2 MaBV abzuweichen. Vor allem, wenn die Klauseln, wie es regelmäßig der Fall ist, formularmäßig d.h. durch AGB vereinbart werden, denn dann gehen Unklarheiten bei der Auslegung der Bedingungen gemäß § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders (OLG München - 25.10.2016 - 9 U 34/16).

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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